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Importe a reclamar por la cláusula suelo

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Es fundamental hacer un correcto cálculo del importe a reclamar cuando se presenta una demanda judicial contra una entidad financiera, ya que si no se determina el importe con exactitud, lo dejamos en manos de la liquidación que pueda realizar el banco.

Y en ese caso, seguramente el banco realizará la liquidación que le interese a ellos, y no al cliente.

Veámoslo con el siguiente ejemplo:

Supongamos un préstamo tipo, que puede ser el más habitual, con las siguientes características:

Importe……………………………………..120.000 Euros
Fecha concesión………………………………….año 2.009
Tipo de interés ……………………………….Euribor + 1
Suelo……………………………………………….3,5%
Periodo de amortización…………………………….30 años
Cuota mensual a pagar al 3,5%…538,9 euros (con cláusula suelo)
Cuota mensual a pagar al 1,5%…414,1 euros (sin cláusula suelo)

¿Cuál es el razonamiento del banco?

El banco suele calcular la diferencia entre la cuota pagada al tipo con cláusula suelo y lo resta de la cuota al tipo correcto

En nuestro ejemplo, calcularía la diferencia entre 538,9 – 414,1= 124,8 euros, que seria el importe mensual a devolver.

Si multiplicamos dicho importe 124,8 x 12 meses y por 5 años (desde el 2.009 hasta el 2.014, que serian los 5 años en los que nos han aplicado la cláusula suelo) nos daría una cantidad de 7.440 euros

Por lo que el banco te devolvería 7.440 euros, ¿parece razonable, no?

¿Dónde esta el posible engaño?

A dicho importe habría que calcularle el tipo de interés legal del dinero.

Ya que han mantenido esos 7.440 euros durante 5 años en su poder, si lo calculas a un 4% habría que añadir una cantidad de 891 Euros

Por lo que te tendrían que devolver los 7.440 + 891 euros de intereses legales, por lo que sumaria un total de 8.331 Euros

Pero el verdadero engaño estaría en que no tienen en cuenta el capital pendiente del préstamo.

En la inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios se utiliza el sistema de amortización francés.

Con dicho sistema de amortización, veamos en nuestro ejemplo el efecto que tiene sobre la cuota mensual a pagar, la parte que pagamos de intereses y la parte que va a amortización del préstamo:

Préstamo con suelo del 3,5% Préstamo sin suelo al 1,5%
Amortización……………………188 euros 264 euros
Interés………………………..350 euros 150 euros
Cuota mensual…………………..538 euros 414 euros

Si nos damos cuenta, en el préstamo al 1,5%( sin la cláusula suelo) aunque pagamos una cuota total menor (414 euros) en comparación con la cuota de 538 euros del préstamo al 3,5%( con cláusula suelo), el importe que amortizamos es de 264 euros mayor que los 188 euros que se amortiza en el préstamo con cláusula suelo.

En nuestro ejemplo el capital pendiente a pagar en el año 2.014 seria de:

Préstamo con cláusula suelo del 3,5%…………..107.636 euros
Préstamo sin cláusula suelo al 1,5%…………..103.552 euros
Diferencia …………………………………..4.084 euros

Por lo que el importe que debería devolver el banco seria de 7.440 euros (por diferencia de cuota) + 891 euros (por intereses legales) + 4.084 euros (por diferencia del capital pendiente)

Que haría un total de 12.415 euros, que este seria el importe real que tendrían que devolver.

La diferencia de los 7.440 euros iniciales que el banco propone a los 12.415 euros que realmente debería devolver no es despreciable ni mucho menos, supone más de un 60% del importe a reclamar.

Por lo que resulta fundamental realizar un correcto calculo del importe a reclamar.

Si necesita asesoramiento en el cálculo del importe a reclamar puede ponerse en contacto con la Fundación Youbank a través del siguiente correo electrónico:

33 Comments so far:

  1. Yo dice:

    Estoy de acuerdo con el fondo del artículo, pero una puntualización algo chorra: Con respecto al importe por diferencia de cuota no creo que sea dinero a devolver por el banco, sino dinero invertido a la hipoteca que no se ha contabilizado, es decir, dinero de menos que le deberías en el capital restante. En mi opinión, en tu ejemplo el banco debería devolverte 7440 + 891 euros, y además debería descontarte 4084 del capital pendiente de tu hipoteca.

  2. MªESTHER REMACHA SELVA dice:

    Mi pregunta es: a pesar que mi sentencia en Lleida a 20 de Octubre de 2015 ,dice que no se me devuelve el dinero (calcule unos 14.000€ sólo en suelo y sin tener en cuenta lo que vosotros aplicáis) porque la ley de Mayo de 2013 así lo dice. En el momento que UE diga que es ilegal, yo podré volver a reclamar mi dinero??

  3. Jose Lacalle dice:

    Estoy de acuerdo con lo que comentas y es una puntualizacion pertinente.
    Seria mas correcto como bien indicas que el importe por diferencia de capital pendiente se aplicase a la amortización del préstamo, pero como habitualmente esta cuestión los bancos no la tienen en cuenta, queremos resaltar que ese dinero bien sea como devolución o como amortización ha de ser compensado al ciudadano.
    Gracias por el comentario

  4. Jose Lacalle dice:

    Habra que esperar a ver que dice.
    Yo creo que la resolución va a ser favorable a los derechos de los ciudadanos por lo que si podrás reclamar la retroactividad total.

  5. RICARDO dice:

    Una pregunta, ¿Cómo se calcula ese 4% del interés legal del dinero?, si hacemos la cuenta, el 4% de 7.440 son 297 euros anuales, ¿cómo has calculado para que salga la cantidad de 891 euros?.
    Gracias.-

  6. Jose Lacalle dice:

    Hola Ricardo.
    El interés legal del dinero para el año 2.016 es del 3%, en el 2.015 era del 3,5 y anteriormente era del 4%.
    El interés de demora máximo que pueden cobrar los bancos es del triple del interés legal del dinero en prestamos hipotecarios.
    El interés que debería aplicarse al banco, sería el que tuviesen informado en la escritura del préstamo que en cada caso es diferente desde el 18 al 24 %
    Por lo que se debería aplicar el interés de demora que se considere en cada reclamación.
    En el simulador aplicamos el triple del interés legal que corresponda a cada año.

  7. Antonio Lopez dice:

    Hola
    Redondeando cifras, tengo una hipoteca de 240000 € a 40 años y pago 1060 € de cuota, después de reclamar la cláusula suelo se me ha quedado una cuota de 810 €.
    También me han ingresado 8000 € y le han quitado a los intereses 5000 €.
    ¿Pueden restarle este importe a los intereses sin mi consentimiento?.
    Yo igual se lo hubiera quitado al capital o lo preferiría en un ingreso en cuenta..
    Gracias

  8. Juan Ramón Jiménez Navarro dice:

    Realmente, al recalcular el cuadro de amortización con el tipo de interés sin cláusula suelo lo que se esta haciendo, cada mes, es anticipar capital. ¿Podría el banco alegar el % de comisión por anticipo de capital que estuviese puesto en la hipoteca?.

  9. FRANCISCO dice:

    Apreciado José,
    Tengo una duda. El capital no amortizado, existe algún banco que haya reducido el valor económico de la cantidad pendiente de la hipoteca? Y están obligados?
    Y la misma duda respecto a los intereses. Están obligados a pagar un 3% en cuestión de intereses?
    Si me pudiera ayudar se lo agradecería, ya que mi banco quiere conciliar la eliminación de la cláusula suelo, pero en ningún momento hace mención a la reducción del capital no amortizado o a los intereses.
    Muchas gracias por todo y saludos cordiales

  10. Diego dice:

    Buenas, en el calculo de los intereses legales, no se debería calcular por cada cuota pagada, ya que el banco se ha ido quedando tu dinero en cada cuota, es decir la primera cuota mayo de 2013 serian “X” días de intereses legales y para la ultima “Y” días dependiendo cuando te quitaran la clausula?

  11. José Lacalle dice:

    Así es como debe calcularse

  12. fran dice:

    Yo tengo una clausula suelo del 4.5 y son 120000 no se como seria, esta cuenta.desde el 2007. Gracias.

  13. Jose Lacalle dice:

    Con el simulador te puedes hacer una idea

  14. Paqui dice:

    Hola
    Caja rural me quito en septiembre del año pasado, sin yo pedirlo, las cláusulas suelos de 2 hipotecas.
    Hoy he llamado para la reclamación de lo pagado de más y me dicen que no devuelven nada, que reclame judicialmente.
    Entiendo que si me quitan las cláusulas es porque no han sido transparentes por lo que también entiendo que deberían devolver el dinero.

  15. José Lacalle dice:

    Sin lugar a dudas, la eliminación de la cláusula suelo es un reconocimiento de que tenias suelo y de que no era transparente, por lo que ahora corresponde la devolución de los importes cobrados indebidamente, mas los intereses legales.

  16. DOLORES dice:

    COMO PUEDO CALCULAR LAS CANTIDADES QUE ME TIENEN QUE DEVOLVER SI HE REALIZADO AMORTIZACIONES PARCIALES?
    Y COMO SE CALCULA LA CANTIDAD DE PRINCIPAL QUE ME TIENEN QUE DEVOLVER, CON EL EJEMPLO NO SE COMO DE UN CUOTA MAS BAJA SE DESTINA MAS CANTIDAD A PRINCIPAL Y MENOS A INTERES, CON LA CUOTA SIN SUELO.
    GRACIAS

  17. MARIA JOSE ESTEVE RAMON dice:

    Creo entender que para calcular lo que nos tiene que devolver el banco, tenemos que calcular la diferencia de INTERESES con y sin suelo, la amortización que da como estába. La sentencia hace referencia a lo que afecta los intereses pagados de mas. Así seria que siguiendo tu ejemplo:
    Préstamo con suelo del 3,5% Préstamo sin suelo al 1,5%
    Amortización……………………188 euros 264 euros
    Interés………………………..350 euros 150 euros–DIFERENCIA DE 200 euros:
    200×12=2400x5años=12000. A los que hay que sumar el interés legal del dinero en esos años.
    Como vereis sale exactamente lo mismo, pero realizandolo asímes lo correcto y no tienes que negociar ni reclamar nada de la amortización al banco. Ya está incluido en lo que te devuelven. En tu decisión queda si lo quieres utilizar para amortizar capital o para ahorro .

  18. Virginia Rivero Rivera dice:

    Bankia nos ha ofrecido amistosamente la devolución de lo cobrado de más con la claúsula suelo pero no recalcula el capital pendiente de amortizar. ¿puedo firmar para recibir lo cobrado cuota a cuota de más y luego ir a los tribunales para reclamar el recalculo del capital pendiente? No sé si merece la pena, me han dejado muy claro que la oferta amistos no incluirá nunca el recalculo del capital pendiente. Dudo si me conviene ir a un juicio que podría perder y tener que pagar costas….. El cálculo de lo pagado de más en cada cuota está bien hecho. Espero su consejo.Muchas gracias.

  19. Jose Lacalle dice:

    Envianos, si quieres, la oferta que te han realizado a info@youbank.eu y te lo revisamos.

    Ten en cuenta los intereses que te ofrecen como los han calculados y que interés de demora tenias pactado con el banco.

  20. Diego dice:

    yo no lo veo así Maria Jose. si interpretas la sentencia así estas dando a entender que el banco te esta devolviendo en cada cuota el dinero no amortizado, por lo tanto en el calculo de la siguiente cuota lo deberías hacer con el capital pendiente con suelo. pongamos un ejemplo con incognitas :

    con suelo ..%
    capital pendiente Z- cuota “13” =. -intereses Y y amortizamos X . capital pendiente Z-X
    capital pendiente ( Z-X)-cuota “14” …………

    sin suelo …a la mitad por ejemplo
    cuota “13” capital pendiente Z .intereses Y/2 y amortizamos W capital pendiente Z-W
    cuota “14” capital pendiente Z-W ……………

    Devolución:= sumatorio de [diferencias de cuotas – diferencia de capital + más los intereses legales de la diferencia de cuota]

    según la interpretación de maria jose y BANKIA (por alguna oferta después del decreto que he visto) debería ser

    SIN SUELO (z/2 a la mitad)
    cuota 13 capital pendiente Z .intereses Y/2 y amortizamos W capital pendiente Z-W
    cuota 14 capital pendiente Z-X !!!! …..

    Devolucion= sumatorio [diferencia de intereses + intereses legales]

    Con la opción 2 puede que salgas ganando por que cobras los intereses legales de la parte que debería amortizarse ya que están dando por hecho que se lo quedaron y no se amortizo. Imagino que es cuestión de interpretación de la sentencia pero para mi lo justo seria el primer método que sería el explicado en el articulo.

  21. Curro dice:

    Hola José

    Antes de nada, darte las gracias por tu desinteresada iniciativa. ¡Enhorabuena!

    Yo reclamé en su día a ACTIVO BANK (Grupo BancSabadell) por la clausula suelo de mi hipoteca contratada en 2007 (EURIBOR + 0,39, suelo a 2,25%) y conseguí que dejaran de aplicármela desde noviembre de 2013. Posteriormente les reclamé la devolución de los importes cobrados de más desde que la clausula suelo empezó a tener efecto sobre las cuotas (año 2009) y el momento en que la dejaron sin efecto.

    Para ello tuve que estimar el importe mediante una hoja de cálculo que hallara la diferencia entre la cuota pagada en cada periodo de doce meses entre revisiones y la que habría pagado si no se hubiera aplicado la clausula suelo. Esa cantidad es variable cada año, ya que el EURIBOR fue sufriendo variaciones en esos años, tanto a la baja como al alza.

    Por eso, entiendo que el cálculo que tu indicas no es lo suficientemente preciso, ya que no se puede calcular la diferencia entre lo pagado y lo que se debería haber pagado en el último mes y multiplicarlo “alegremente” por todos los meses que llevamos de hipoteca. Será necesario hacer ese cálculo año a año (o cada ses meses si la revisión fuera semestral) y considerando en cada caso la mayor o menor diferencia entre el interés aplicado (el marcado en la clausula suelo) y el que se debería haber aplicado (el EURIBOR + el diferencial).

    Luego estaría el tema (que yo en principio no he reclamado pero que ahora sí pienso incluir) de los intereses de demora, ya sean los legales o los establecidos en el propio contrato del préstamo. Yo creo que, puesto que el banco es quien los marcó en su día en el contrato con la intención de que se le aplicaran al cliente en caso de un retraso en el pago de las cuotas, procede que sea el que se aplique en este caso por una simple cuestión de reciprocidad. Quizá habrá que esperar unos meses para ver cómo se plantean las primeras demandas judiciales, una vez que transcurran los tres meses que hay que darle al banco antes de demandarle judicialmente.

    Y lo que ya no veo nada claro es lo que se les pueda reclamar algo por la amortización. A ver si pudieras explicarlo más detalladamente, por favor.

    Un cordial saludo

    Curro

  22. Jose Lacalle dice:

    En mi opinión, el interés de demora que se debe aplicar es el interés pactado en el contrato de préstamo.
    El articulo 1.108 del código civil establece que solo se aplicará el interés legal en aquellos caso que no exista un interés pactado.
    Por lo que si en el contrato se estableció un interés de demora del 18% o 24%, ese tipo de interés es el que se debe utilizar para calcular el importe a devolver.

  23. José D. dice:

    Gracias por la información que nos proporcionan en su web, y la ayuda que prestan

    Quisiera hacerles un par de consultas en relación con la reclamación de la cláusula suelo. He hecho la tabla de amortización sin la cláusula suelo, me empieza a “afectar” a partir de la revisión del año 2009, y la dejan de aplicar en julio de 2014.

    1) Yo calculo la diferencia en los montos anuales año a año, y la diferencia es la que entiendo debo pedir. ¿A cada monto anual le aplico el tipo de interés para actualizarlo a 2017?

    2) Me han dicho que la devolución del capital (diferencia entre el capital amortizado con cláusula suelo y capital amortizado sin cláusula suelo) se calcula a fecha de julio, cuando “me quitan” la cláusula suelo, pero yo he pagado intereses por el capital “de más” hasta la fecha actual. Es decir, en final de 2014, en 2015… he pagado intereses por la cantidad de capital pendiente “de más” que había en mi cuadro de amortización. ¿CÓMO DEBO CALCULAR la devolución del capital?

  24. José D. dice:

    …Y otra pregunta añadida: ¿o calculo la diferencia del capital pendiente de amortizar a fecha actual y esa es la que debo de pedir, además de los intereses “de más” pagados a fecha actual por esta diferencia de capital?
    (Gracias)

  25. Eva Michelson dice:

    Muchas gracias por este chat tan útil. Quería saber si el banco tiene derecho a negarse devolver la cantidad que nos debe y solo aceptar que nos la deduzca/ amortice de la hipoteca pendiente? Muchas gracias.

  26. Jose Lacalle dice:

    El Real decreto 1/2017, lamentablemente solo les obliga a contestar, cuando se presente una reclamación en un plazo de tres meses.Si la contestación es favorable, tienen que desglosar los importes cobrados indebidamente y los intereses, pero no define que tipo de interés debe aplicarse.

  27. KINO dice:

    Hola Jose!!! . Soy de los primeros que el BANCO POPULAR ha contestado de la reclamación. Tengo los papeles que estoy examinando de lo que el banco ha estipulado devolverme. Ha puesto la diferencia de cuota y los intereses legales. (yo nunca me he deducido por vivienda por cierto)
    y NO HA CALCULADO DIFERENCIA DE CAPITAL!!! Creo que esto va a ser el gran engaño que los bancos, al menos este va a intentar hacerse el tonto. Alguna opinión o ayuda, supuestamente tengo 10 dias a contar desde ayer. Y creo que en esto no hay negociación ( ¿o si?). GRACIAS.

  28. Jose Lacalle dice:

    Siempre hay que negociar, ten en cuenta que en el supuesto acuerdo extrajudicial nunca te van a dar todo lo que te corresponde.

  29. Estrellita dice:

    Gracias por la información que proporcionáis en la web.
    Hoy nos ha propuesto el banco “su acuerdo de negociación”, para ser mas precisos, “impuesto”.
    Me explico:
    -Nos mostraron un acuerdo de negociación, que estaba reflejado en una hoja de papel, que no se nos entregó. Le pudimos echar un vistazo y constatar que había sólo unas cantidades que corresponden a los años (desde el 2007 al 2013), sin especificar conceptos ( lo pagado de mas por la clausula suelo (3%) +intereses de demora+ capital dejado de amortizar). Insisto que no existía mención alguna sobre los intereses de demora…
    -Comentamos que dónde se reflejaban los intereses de demora y el capital dejado de amortizar. A esto último me comentaron que ellos seguían un sistema de progresión geométrica y no el sistema francés.
    -Que no nos podían dar mas información pues la propuesta la generaban desde la central y no sabían mas, en nuestro caso habían tenido la deferencia de hacerlo directamente pero en otros casos era una locución telefónica. Con lo que sólo nos quedaba firmarla, aceptándola ” tal cual” o esperar y plantear una demanda judicial
    Con todo esto nos preguntamos sï podríamos plantear de forma privada a la entidad un reclamación antes de contestar a este acuerdo ó por la propia esencia de esta negociación extrajudicial no cabría, y habría que esperar a la finalización de este periodo e iniciar la vía judicial.
    Otra duda que se nos plantea es sobre su tributación :
    -Sí tenemos obligación de declararla en el IRPF 2017, por lo que nos dedujimos de mas por vivienda habitual, cuando en nuestro caso ya estaría prescrito ( el ejercicio de los últimos cuatro años), pues fue desde el 2013 cuando se elimino de nuestra hipoteca la clausula suelo y del 2017 al 2013 ya han pasado cuatro años; por tanto lo deducido antes del 2013 estaria prescrito. Muchas gracias y un saludo.

  30. PEdro dice:

    Gracias por la información compartida.

    Me gustaría conocer si también se debería recalcular el capital pendiente (y por tanto reclamarlo) tras aplicar el fin de la cláusula suelo en una hipoteca con amortización basada en la progresión geométrica y no en la típica amortización francesa.

    Gracias por adelantado

  31. Jose Lacalle dice:

    Depende si te devuelven el importe cobrado indebidamente calculando la diferencia de cuotas o la diferencia de los intereses ordinarios.

  32. Jaume Bonet dice:

    Hola,
    Primero de todo muchas gracias por por todo este informe..

    Estoy en tramites por la reclamación de clausula suelo con ActivoBank, y los números que presentan ellos son similares a los que yo había planteado ( un poco más bajos pero razonables), a excepción del importe del “capital dejado de amortizar” que ellos no lo contabilizan.

    Para aclaración personal, ¿este importe es algo que podría haber pagado pero que no he hecho?, o sea, ¿de haber aplicado correctamente el tipo de interés habría amortizado este importe de más?.
    ¿ Hasta que punto es reclamable este aspecto?¿ Y hasta que punto están sujetos los bancos a colaborar en él?.
    Muchas gracias

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